Location nue ou meublée ? Quelle est la plus intéressante fiscalement ?

Louer nu ou meublé ? Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison dont vous comptez tirer des revenus locatifs, c’est une question que vous vous posez forcément. Si la location nue semble plus simple – les locataires restent généralement plus longtemps, il n’y a pas de meubles ni d’équipements à acheter et à remplacer – la location meublée génère des revenus plus élevés.

L’administration fiscale considère que les loyers générés en location nue sont des revenus fonciers, tandis que selon elle les loyers en location meublée relèvent des revenus industriels et commerciaux.

Cette distinction entraîne pour la fiscalité LMNP(Loueur en Meublé Non-Professionnel) des avantages fiscaux très intéressants.

Rapide comparatif.

La location nue est encouragée pour stimuler la construction neuve

Les avantages fiscaux en location nue concernent la défiscalisation du patrimoine. Ainsi, le dispositif le plus en vue aujourd’hui, le « Pinel Plus », qui vient d’être lancé le 1er janvier 2023, doit soutenir la production des programmes immobiliers plus écologiques et leur développement dans des quartiers prioritaires.

Défiscalisation du patrimoine

Avec ce dispositif, l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 12% du prix du logement pour un engagement de 6 ans de location, 18% du prix du bien pour un engagement sur 9 ans et 21% du prix pour 12 ans de location.

Comme pour le Pinel classique, l’accent est mis sur le développement et la rénovation de certains quartiers prioritaires.

Si le Pinel Plus exige plusieurs conditions d’ordre social ( localisation dans les quartiers prioritaires, plafond de ressources pour les locataires…) il ajoute des conditions d’ordre écologique (performances énergétiques classe A…). Ces exigences augmentent souvent le prix du logement, et réduisent donc sa rentabilité.

Imposition des loyers au régime foncier

Le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes : le micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier : le propriétaire peut opter pour cette option si la somme de ses loyers locatifs hors charges sur l’année est inférieure à 15 000€.

Il bénéficiera alors d’un abattement fiscal de 30% sur ses revenus locatifs. C’est le régime le plus simple car il n’y a aucun calcul à faire ni écriture comptable à passer. Toutefois, si le régime forfaitaire est de loin le plus simple, ce n’est pas forcément le plus avantageux.

Le régime réel : ce régime est obligatoire au-dessus de 15 000 € de loyers annuels hors charges. Mais en dessous de ce seuil, le propriétaire peut choisir ce régime, particulièrement intéressant si ses charges sont importantes. Il va pouvoir déduire de ses revenus locatifs tous les frais liés à la gestion de son bien :

• les honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure…

• les primes d’assurance

• les dépenses d’entretien, de réparation, et d’amélioration du bien

• la taxe foncière

• les provisions pour charge de copropriété

• les intérêts d’emprunts

Toutes ses déductions viennent diminuer la base imposable et donc le montant sur lequel le propriétaire est imposé. Néanmoins, pour ce faire, des écritures comptables doivent être passées, il est donc conseillé de faire appel à un cabinet de comptabilité. Dont les honoraires pourront être déduits des revenus locatifs.

La location meublée est encouragée pour répondre à la demande croissante des étudiants et des seniors

Les étudiants et les seniors sont deux populations « en transition », qui recherchent des logements temporaires, meublés et bénéficiant, éventuellement, de services de type hôtelier. Devant la difficulté de trouver suffisamment de logements adaptés pour ces populations qui connaissent une croissance soutenue et durable en France, les pouvoirs publics ont en 1949 institué un statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), pour inciter les particuliers à louer des appartements meublés.

Grâce au statut LMNP, les propriétaires bailleurs voient leurs revenus locatifs imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, c’est-à-dire qu’ils vont pouvoir, sous certaines conditions, déduire l’amortissement de leur bien de leurs revenus. Là encore, le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes : le micro-BIC, qui est le régime forfaitaire, et le régime réel.

Le régime micro-BIC : le propriétaire est dirigé vers cette option si la somme de ses loyers locatifs hors charges sur l’année est inférieure à 72 600€.

Il bénéficiera alors d’un abattement fiscal de 50% sur ses revenus locatifs.

Le régime réel : ce régime est obligatoire au-dessus de 72 600 € de loyers annuels hors charges, mais on peut opter pour cette formule même si on se trouve au-dessous de ce seuil.

Le propriétaire qui a des charges importantes sera particulièrement favorisé, puisqu’il pourra les déduire intégralement de ses revenus locatifs.

En plus des charges, le propriétaire va déduire l’amortissement de son bien. Au sens comptable – il n’y a pas de dépense réelle - l'amortissement est la prise en compte du vieillissement de son bien immobilier.

Le calcul de ces amortissements est encadré : c'est un système de calcul par composants (la toiture, les façades, les équipements, le mobilier...) qui ont des durées de vie différentes. C'est un système complexe : on conseille au propriétaire de se faire assister par un expert-comptable pour éviter les erreurs sur sa déclaration fiscale.

Autre point positif lors de la vente d’un bien locatif LMNP : les amortissements dont a profité le propriétaire tout au long de l’exploitation du logement ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Elle reste basée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition et bénéficie également d’un abattement pour la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

 

En conclusion, la location meublée est nettement avantagée fiscalement par le législateur. Le principe d’amortissement, lié au régime réel, représente un avantage fiscal majeur que personne ne pense aujourd’hui remettre en cause, car il représente un enjeu social trop important. Par ailleurs, avec le système de la location déléguée dans les résidences de services, la location meublée a tous les atouts pour séduire les particuliers qui veulent investir dans l’immobilier.