Que faut-il savoir sur l’amortissement d’un bien immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est important de connaître les divers avantages fiscaux accessibles. Au nombre d’entre eux figure l’amortissement qui peut permettre d’épargner d’importantes sommes sur les factures fiscales. En plus des autres déductions dont bénéficie l’investisseur, il apporte un avantage supplémentaire complètement différent des autres déductions. L’amortissement permet aussi à certains investisseurs d’éviter les impôts sur le revenu perçu avec leurs logements. Il se révèle être un véritable atout pour les investisseurs en immobilier locatif. Découvrez dans cet article ce qu’il faut savoir sur l’amortissement dans l’immobilier. 

Qu’est-ce que l’amortissement dans l’immobilier ?

L’amortissement immobilier se présente comme la déduction de la valeur d’un bien immobilier dans les recettes locatives. Il fait donc intervenir un bien immobilier qui permet d’obtenir des revenus réguliers.

Au premier abord, l’amortissement immobilier est une pratique qui ne peut être adoptée qu’avec bien locatif amortissable. Tous les biens immobiliers ne sont effectivement pas éligibles à l’amortissement. C’est le cas des terrains qui ne font pas l’objet de l’usure et donc d’investissement pour l’entretien et la rénovation. L’amortissement d’un bien immobilier désigne donc l’amoindrissement de sa valeur à cause des outrages du temps. C’est le cas d’une maison qui est amortissable, car celle-ci subit des dommages au fil du temps et de l’utilisation. Par rapport à son état initial, une maison voit sa valeur baisser chaque année. Vous obtiendrez sur www.simu.immo plus d’informations concernant l’amortissement dans le cadre de votre investissement locatif.

Par ailleurs, il est important de notifier que l’amortissement n’intègre que les dégradations naturelles, soit liées au temps. Les dommages engendrés par les locataires sur un bien locatif ne sont pas amortissables. Ils peuvent toutefois être imputés aux locataires grâce à la garantie.

Quel est le fonctionnement de l’amortissement immobilier ?

Pour réaliser l’amortissement d’un bien immobilier, il est possible de faire appel à un spécialiste dans le domaine. Cependant, il est aussi possible de le faire soi-même.

Pour comprendre l’amortissement d’un bien, vous devrez prendre en compte différentes données. C’est le cas de la perte de valeur qui repose sur les composants du bien comme le nombre d’années d’utilisation ou l’état du mobilier. Il faudra réaliser un tableau d’amortissement qui comportera tout ce qui est endommagé naturellement par le temps.

Les terrains ne possèdent par exemple pas de durée d’utilisation, car ils sont relativement éternels. Les biens immobiliers comme une maison, un immeuble ou un hôtel qui s’endommagent au fil des utilisations sont affectés par la perte de valeur. Les travaux réalisés sur le bien et le mobilier sont d’ailleurs aussi touchés par la baisse de valeur.

Quelles sont les différentes méthodes d’amortissement ?

Pour réaliser l’amortissement, il existe différentes méthodes à adopter.

L’amortissement du mobilier

L’amortissement du mobilier est un atout lorsque le bien en location comporte un mobilier. Cela permettra de diminuer les impôts. La durée d’amortissement ne varie pas et se définit entre 5 et 10 ans.

L’amortissement linéaire

Cette méthode propose un amoindrissement constant de la valeur initiale du bien. Le calcul s’effectue à partir du montant total du bien locatif. Pour ce type d’amortissement, une même valeur est déduite chaque année de la valeur originelle du bien. Un bien locatif est qualifié de complètement amorti lorsque sa valeur année après année affiche à 0.

L’amortissement par composants

Un bien locatif a été construit à travers différents travaux. Ces réalisations sont aussi affectées par l’usure, ce qui fait intervenir l’amortissement par composants. Cette méthode tient compte de la composition du bien immobilier. Vous avez par exemple les gros œuvres, la toiture, les façades extérieures, l’étanchéité, etc. Ces différentes parties ne possèdent pas la même durée d’utilité et de quote-part. Cette quote-part désigne le pourcentage d’occupation du composant dans le bien immobilier.

Les gros œuvres occupent par exemple généralement 40 à 50 % du logement. Dans le cadre du calcul de l’amortissement par composants, il faut donc tenir compte du pourcentage et de la durée d’utilisation.

Comment calculer l’amortissement immobilier ?

Dans le cadre d’un bien locatif, le régime LMNP est le choix le plus avantageux pour l’amortissement mobilier. Le loueur pourra bénéficier d’un allègement fiscal de 50 % pour les logements meublés. Il pourra aussi intégrer le régime réel et déduire toutes les charges.

Pour le calcul de l’amortissement linéaire, vous devez appliquer une formule assez simple. Celle-ci consiste à faire le rapport entre le coût initial du bien et la durée de son utilisation. Vous obtiendrez un résultat qui désigne l’amortissement linéaire à observer chaque année.

Pour le calcul de l’amortissement par composants, vous devez utiliser la même formule appliquée à l’amortissement linéaire. Toutefois, il faudra multiplier le résultat par la quote-part. Mais avant cela, vous devrez décomposer les différentes structures conformément à la clé de répartition.

Il faut savoir que le terrain du logement ne fait pas l’objet de la baisse de valeur et n’entre pas dans le calcul. Toutefois, le loueur devra constater la valeur hors-terrain du bien avant son calcul.

Pourquoi opter pour l’amortissement d’un bien immobilier ?

Grâce à l’amortissement d’un bien immobilier, il sera possible de déduire des bénéfices une partie de la valeur de celui-ci, sans pour autant subir des charges en face. En ce sens, vous pourrez diminuer votre base imposable ainsi que vos impôts sans une charge réelle.

L’amortissement est adapté à l’investissement en résidence services. Cela permet d’accéder à des avantages relatifs au bail commercial comme l’absence de problème de gestion, la sécurité des revenus, la transparence de l’investissement, etc.

Avec un régime en LMNP, l’amortissement immobilier n’est pas pris en compte pour la revente. Il constitue donc une véritable niche fiscale. Le principe de différé d’amortissement permet de défiscaliser 100 % des revenus générés par le bien.

Comment optimiser un investissement locatif ?     

L’investissement locatif est l’une des meilleures idées pour gagner de l’argent dans l’immobilier. Il propose une excellente rentabilité. Toutefois, il existe des pratiques intéressantes qui permettent d’optimiser un tel investissement.

• Défiscaliser en LMNP : la location meublée non professionnelle (LMNP) constitue la niche fiscale la plus intéressante pour les investisseurs en immobilier locatif. Elle permet de maximiser la rentabilité avec l’amortissement des biens locatifs. Facilement mis en place facilement, vous pourrez choisir entre un régime réel ou un régime micro avec un abattement de 50 % ;
• Bien choisir le type de location en LMNP : entre la colocation, le contrat meublé et la location de courte durée, vous pourrez choisir le type de location meublée qui vous correspond et bénéficier des avantages proposés ;
• Réaliser des travaux d’entretien et de rénovation : vous devez éviter les biens déjà rénovés et préférer ceux à rénover qui proposent plus d’avantages financiers. Il faudra vous entourer d’artisans compétents et fiables ;
• Déduire les charges et les frais : grâce à diverses opérations, vous pouvez déduire les charges et les frais en vue d’optimiser la rentabilité de votre location meublée.

Somme toute, l’amortissement immobilier est une pratique qui permet à l’investisseur de bénéficier divers avantages pour son investissement, notamment dans le locatif. Celui-ci pourra déduire les dépenses et limiter le risque de déficit.